Décision d’intérêt : Un hôtel qui cesse temporairement ses activités en raison de travaux majeurs ne change pas de catégorie de taxation

Publié le 8 septembre 2022

Montréal, le 8 septembre 2022 – L’UMQ désire porter à votre attention une décision récente de la Cour supérieure concernant une demande de changement de catégorie de taxation d’un immeuble subissant de travaux majeurs. Comme le soulève la Cour supérieure, il s’agit d’une question inédite en jurisprudence compte tenu de la trame factuelle.

Un hôtel situé au centre-ville de Montréal et opérant comme hôtel depuis les années 50 ferme ses portes en 2016 pour un an afin qu’il puisse subir des travaux de dégarnissage et de rénovation majeurs. Puisque l’hôtel cesse toute activité, elle abandonne son attestation de classification délivrée en vertu de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique (LEHT) pour cette année. Le propriétaire de l’hôtel conteste la catégorie de l’inscription au rôle d’évaluation foncière pour la durée des travaux. L’immeuble est inscrit à titre d’immeuble non résidentiel (INR) alors que le propriétaire plaide qu’il devrait être classifié comme immeuble résidentiel ou résiduel pendant les travaux puisqu’il n’est pas en opération et n’a plus son attestation d’hébergement. Cette catégorie bénéficie d’un taux de taxation plus bas que celle des INR.

Le propriétaire de l’hôtel plaide essentiellement qu’il faut interpréter l’article 244.31 LFM comme qualifiant l’hôtel d’immeuble résidentiel puisqu’il n’a plus son attestation d’hébergement. Bien que cela puisse paraitre invraisemblable à première vue, la Loi sur la fiscalité municipale (LFM) n’est pas reconnue pour la limpidité de sa rédaction, ce qui a suscité plusieurs débats d’interprétation. En première instance, le TAQ donne raison à la Ville; les dispositions de la LFM ne permettent pas un changement de catégorie lors de travaux majeurs et l’hôtel ne devient pas un immeuble résidentiel par la perte de sa classification en vertu de la LEHT. D’ailleurs, en cas de travaux, la LFM permet une modification de la valeur de l’immeuble, ce qui a été entendu dans le cas en espèce. Or, le TAQ souligne qu’il faudrait analyser chaque cas futur selon ses propres faits; cette décision ne constitue pas une réponse universelle qui pourrait servir de guide dans tous les cas où un bâtiment fait l’objet de travaux majeurs.

La Cour du Québec rejette l’appel de cette décision, confirmant la décision du TAQ.

En appel de la décision de la Cour du Québec, la Cour supérieure est saisie d’un pourvoi en contrôle judiciaire qui soulève plusieurs questions intéressantes relativement aux normes d’intervention à être appliquées par les tribunaux en appel. La décision de la Cour du Québec a été rendue avant l’arrêt Vavilov de la Cour suprême du Canada, qui a procédé à un remaniement du cadre d’analyse de la norme de contrôle en droit administratif. La Cour supérieure est saisie du dossier après cet arrêt et doit appliquer le nouveau cadre d’analyse. Au terme de son examen, la Cour décide de ne pas renvoyer le dossier à la Cour du Québec puisqu’elle considère que l’écoulement du temps et l’intérêt de la justice justifient un dénouement immédiat du différend. De plus, elle estime que l’application des nouvelles normes ne produira pas une conclusion différente. Elle rejette le pourvoi en contrôle judiciaire et maintient, elle aussi, les conclusions du TAQ.

Veuillez noter que le délai pour porter cette décision en appel n’est pas expiré.

Pour consulter le texte intégral de la décision, cliquez ici (3428826 Canada Ltd. c. Cour du Québec, 2022 QCCS 3180).

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