Partager

Transactions immobilières commerciales: des clauses contractuelles au service des propriétaires

Publié le 24 juillet 2020

Chronique de Me Stefanie Wlodarczyk, conseillère juridique en droit municipal et M. Marc Balestrino, conseiller aux politiques, publiée dans le magazine URBA de juin 2020.

***

Dans un monde pré-COVID-19, les ventes immobilières ne s’étaient jamais aussi bien portées au Québec. Une économie très solide et des taux d’intérêt bas ont favorisé les ventes d’immeubles sur l’ensemble du territoire à un rythme continuellement plus élevé. Bien qu’il soit prématuré à ce stade d’anticiper le comportement du marché, cette dynamique semble destinée à se poursuivre puisque la demande reste supérieure à l’offre, notamment dans les grands centres urbains. À titre de propriétaires, les municipalités n’échappent à la tendance. Elles peuvent ainsi se retrouver dans des situations dans lesquelles des pro-moteurs immobiliers ou institutions financières souhaiteraient atténuer les protections existantes dans un contrat afin de pouvoir bénéficier de plus de flexibilité dans le développement de leur projet.

Les municipalités ont cependant également la responsabilité d’assurer le développement stratégique de leur territoire et doivent composer avec les défis et les enjeux qui y sont rattachés. À titre de responsables de l’aménagement et du développement de leur territoire, le maintien d’une cohésion sociale et d’une croissance économique et durable constituent les fondements d’un développement à succès.

Cette chronique permet de faire un bref survol des rôles et responsabilités des municipalités, de même que des protections contractuelles reconnues par la loi afin de les protéger dans leur rôle de propriétaire.

Le double rôle des municipalités

En vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, les municipalités locales sont dotées de plusieurs pouvoirs de planification, de réglementation et de mise en œuvre qui leur permettent de déterminer le portrait de leur collectivité. Il convient de rappeler que l’aménagement du territoire est avant tout une décision politique. Bien que les municipalités doivent respecter les orientations gouvernementales en aménagement du territoire (OGAT) du gouvernement du Québec et les schémas d’aménagement de la municipalité régionale de comté (MRC) dans laquelle elle se situe, l’aménagement de leur territoire relève essentiellement de la vision des élues et élus locaux. Cette vision est communément élaborée en consultation avec leur population et répond aux enjeux et particularités locales.

Dans un deuxième temps, en tant que personne morale de droit public, une municipalité peut être propriétaire d’immeubles et a le loisir de vendre ses immeubles comme elle le souhaite. À ce titre, elle peut véritablement choisir le projet qui se développera dans un endroit déterminé.

Un pouvoir de contrôle du développement

Alors que plusieurs municipalités se sont dotées de règles particulières pour encadrer leurs ventes immobilières, ce type de contrat n’est pas soumis aux règles d’adjudication de contrats municipaux. La loi n’exigeant pas un processus par appel d’offres, la municipalité peut conclure un contrat de vente de terrain de gré à gré. En effet, bien que certaines restrictions s’imposent1, les municipalités bénéficient d’une grande latitude pour choisir l’acquéreur, le projet et le moment où celui-ci se concrétisera.

Ce pouvoir est d’autant plus intéressant qu’il permet, notamment dans un contexte de développement commercial ou industriel d’envergure, d’influencer significativement la vitalité financière de la municipalité. À ce titre, la municipalité peut imposer à l’acheteur un large éventail de clauses contractuelles, telles qu’une clause d’obligation de construction, une clause résolutoire et une clause de préemption. Ces clauses ont pour objectifs d’obliger l’acquéreur à réaliser son projet dans les délais prescrits, d’éviter la spéculation et de reprendre le terrain en cas de non-respect des obligations par l’acquéreur. Ensemble, ces clauses garantissent que la municipalité bénéficie de nouvelles entrées de fonds, tout en conservant le contrôle sur le développement de son territoire.

Dans le cadre d’une négociation avec un promoteur pour l’acquisition d’un terrain, il arrive cependant que lui ou son institution financière demande le retrait ou l’assouplissement de ces clauses. Les raisons évoquées peuvent être multiples mais, pour le prêteur, elles ont toutes pour objectif de minimiser son risque. Dans le cas où la municipalité répond favorablement aux demandes, elle accepte ainsi qu’une partie du risque lui soit transférée. Cependant, et comme dans tout contrat librement négocié, les municipalités ont le droit d’insister pour le maintien de ces clauses et de ne pas conclure le contrat si les parties n’arrivent pas à s’entendre.

Des clauses visant à protéger la municipalité

Il est important de rédiger soigneusement les clauses d’un acte de vente. Une clause imprécise ou incomplète peut donner une ouverture pour une contestation juridique et la municipalité pourrait perdre la protection souhaitée. Trois clauses se retrouvent fréquemment dans un contrat de vente d’un terrain municipal : la clause d’obligation de construction, la clause résolutoire et le pacte de préférence. Par ailleurs, nous vous conseillons de consulter un professionnel pour vous accompagner dans l’élaboration de vos actes de vente, ainsi que pour la rédaction de vos clauses contractuelles.

Quand une municipalité vend un terrain, c’est pour qu’un projet se concrétise à court ou moyen terme. Dans cette optique, il est judicieux d’inclure une clause d’obligation de construction dans le contrat de vente. Comme son nom l’indique, cette clause permet au vendeur d’obliger l’acquéreur à démarrer ou terminer les travaux de construction dans le délai souhaité. Il faut porter une attention particulière au libellé de cette clause afin de bien décrire les obligations de l’acquéreur. Par exemple, est-ce que la municipalité désire que la construction soit commencée dans un certain délai, complétée dans un certain délai, ou les deux ? Cette distinction est essentielle lorsque l’on sanctionne le non-respect de la clause d’obligation de construction. La clause peut également être assortie d’une sûreté, remboursable lorsque l’acheteur a rempli ses obligations contractuelles.

La clause résolutoire permet au vendeur de demander la résolution du contrat en cas de défaut de l’acheteur d’exécuter une de ses obligations. La résolution peut être demandée pour une raison autre que le défaut de paiement, tel que le défaut de construire dans les délais prescrits2. Jumelée à l’obligation de construction, la clause résolutoire devient donc un outil puissant pour la municipalité. Dans le cadre d’une vente immobilière, il est impératif que le contrat contienne une stipulation particulière pour pouvoir demander la résolution du contrat pour cette raison3. La clause résolutoire est seulement valable pour cinq ans à compter de la vente ; après ce délai le vendeur ne pourrait exercer son droit à la résolution de la vente4. De plus, la clause doit être soigneusement rédigée afin que les intentions des parties soient claires. Une rédaction trop imprécise ouvre la porte à une contestation judiciaire et un éventuel refus par le tribunal d’appliquer les conditions de la clause résolutoire.

Le pacte de préférence est l’obligation pour le propriétaire de l’immeuble de préférer une personne prioritairement aux autres lorsqu’il décide de le vendre5. Cette clause est aussi connue comme le droit de premier refus ou la clause de préemption6. La clause n’a pas pour effet d’obliger le propriétaire à vendre son immeuble, mais s’il envisage de le faire, il doit l’offrir en préférence au bénéficiaire du pacte de préférence. Pour les municipalités, il est intéressant d’inclure cette clause dans l’acte de vente pour éviter la spéculation. En effet, si l’acquéreur d’un terrain municipal désire revendre le terrain, sans l’avoir construit, la municipalité aurait la possibilité d’exercer son droit de préférence et procéder à l’achat du terrain, ou de renoncer à son droit7.

Finalement, si l’acquéreur a fait financer son projet, l’acte de vente pourrait égale-ment comporter une hypothèque. Celle-ci permet notamment au prêteur d’exercer une prise en paiement en cas de défaut de l’acquéreur. Cependant, l’hypothèque du vendeur impayé (la municipalité), bénéficie d’un rang privilégié, et se classera donc avant celle du créancier hypothécaire (le prêteur)8. Pour cette raison, le prêteur pourrait tenter d’obtenir de la municipalité une cession de rang hypothécaire. Ce faisant, la municipalité deviendrait donc un créancier de rang postérieur. Avant d’acquiescer à ce type de demande, il faut être conscient du risque que la municipalité perde sa créance. Une fois l’immeuble pris en paiement, l’hypothèque de la municipalité, postérieure à celle du créancier hypothécaire, s’éteint9. Concrètement, cela veut dire que la municipalité perd non seulement son immeuble, mais le projet qu’elle avait souhaité pour cet immeuble.

Conclusion

Il est essentiel de se rappeler que les municipalités ont le loisir de négocier les termes de la vente de leurs immeubles. Comme tout propriétaire, la municipalité peut se prévaloir de ses droits et n’a aucune obligation de diminuer les dispositions légales existantes. Le choix d’assouplir ou pas les obligations imposées à l’acquéreur doit se faire après une évaluation diligente des risques qui y sont associés.

1 Par exemple, sauf disposition contraire, toute aliénation doit se faire à titre onéreux.

2 Aurore Benadiba, « Le droit commun de la vente » dans École du Barreau du Québec, Obligations et contrats, Collection de droit 2019-2020, vol 6, Montréal (Qc), Éditions Yvon Blais, 2019, 183.

3 Article 1742 du Code civil du Québec.

4 A. Benadiba, préc., note 2.

5 Brigitte Roy, Les mutations immobilières, 2e éd., coll. Répertoire de droit/Nouvelle série, Montréal, Chambre des notaires du Québec/Wilson & Lafleur, 2014.

6 Idem.

7 Harry H. Dikranian, « Naviguer entre les pactes de préférence dans le cadre de la vente immobilière au Québec », dans Bulletin en litiges civil et commercial, Lapointe Rosenstein Marchand Melançon, septembre 2017.

8 A. Benadiba, préc., note 2.

9 Idem.

Suivez-nous