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Modification du rôle d’évaluation foncière – le principe de l’immuabilité règne

Publié le 16 octobre 2019

Montréal, le 16 octobre 2019 – L’UMQ désire porter à votre attention une décision récente de la Cour d’appel en matière de fiscalité municipale. La Cour confirme que la présence de pyrite n’est pas un évènement donnant ouverture à une modification au rôle d’évaluation foncière en vigueur.

Voici quelques extraits de la décision :

« [3] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 26 avril 2017 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Julien Lanctôt), qui rejette son pourvoi en contrôle judiciaire à l’encontre d’un jugement de la Cour du Québec (l’honorable Vincenzo Piazza) en appel d’une décision du Tribunal administratif du Québec, section des affaires immobilières (« TAQ »). Cette décision accueillait une requête en irrecevabilité de la Ville de Longueuil (« la Ville ») portant sur la demande de l’appelante de réviser le rôle triennal d’évaluation foncière 2010-2011-2012 en vertu des articles 131.2 et 174 (6) de la Loi sur la fiscalité municipale (« LFM »).

[4] L’appelante est propriétaire d’un motel de 65 chambres acquis en 2007.

[5] Le rôle triennal d’évaluation 2010-2011-2012, établi le 1er juillet 2008, fixe sa valeur à 3 250 000 $.

[6] Le 25 mai 2010, l’appelante reçoit un rapport commandé à la firme Fondasol. Celle-ci constate la présence de pyrite dans l’immeuble. Le rapport identifie les dommages, souligne que la pyrite était présente au moment de l’acquisition et recommande des mesures correctrices consistant à l’enlèvement du remblai composé de pierre concassée de type « shaleux » sous la dalle de plancher. Aucune des mesures correctrices recommandées n’est effectuée par l’appelante qui continue normalement d’exploiter son motel.

[7] L’appelante dépose le 20 décembre 2011 une demande de modifications dans le cadre de la tenue à jour du rôle triennal d’évaluation 2010-2011-2012 de la Ville. Elle soutient que la présence de pyrite diminue considérablement la valeur de son unité d’évaluation.

[9] Le 6 février 2012, l’évaluateur municipal refuse de modifier la valeur de l’unité d’évaluation. L’appelante introduit dès le jour suivant une requête introductive d’instance au TAQ.

[10] Devant le TAQ, la Ville présente une demande en irrecevabilité, invoquant le fait que la découverte de la pyrite ne constitue pas un événement au sens de l’article 174(6) LFM.

[11] Au terme de quatre jours d’audience ayant également porté sur la révision du rôle triennal 2013-2014-2015, le TAQ donne raison à la Ville. Il s’appuie sur le principe d’immutabilité du rôle d’évaluation et souligne que les motifs de la tenue à jour de l’article 174 LFM constituent des exceptions à ce principe et doivent être interprétés restrictivement.

[12] Le TAQ cible ensuite le seul événement pouvant trouver application en regard des faits du litige, à savoir la destruction. Il détermine que la destruction doit correspondre à une destruction physique de tout ou d’une partie de l’immeuble et non à une destruction de sa valeur. Il note par ailleurs que les travaux recommandés par la firme

Fondasol n’ont pas été effectués, que l’immeuble est toujours en place et qu’il est toujours en usage et exploité « ce qui est en porte-à-faux avec la définition d’un bâtiment détruit ».

[14] Conformément à l’enseignement dégagé dans Agraira c. Canada (Sécurité publique et Protection civile), le rôle de la Cour est d’examiner si le juge de révision a choisi la norme de contrôle appropriée et s’il l’a appliquée correctement.

[17] C’est le cas. À bon droit, la Cour supérieure a conclu que la Cour du Québec a minutieusement étudié la raisonnabilité de la décision du TAQ, une décision qu’elle estime au demeurant fort motivée.

[18] En effet, le TAQ prend en compte le principe de l’immutabilité consacré à l’article 76 LFM dont l’objet est de « procurer une stabilité et une prévisibilité du fardeau fiscal non seulement pour les finances municipales, mais aussi pour les contribuables ». Il détermine également que les motifs de tenue à jour précisés à l’article 174 LFM doivent être interprétés restrictivement puisque dérogeant à ce principe de l’immutabilité.

[22] En outre, on ne peut dire que la signification du mot « destruction » retenue par le TAQ soit déraisonnable. Cette interprétation s’arrime du reste fort bien avec la règle noscitur a sociis suivant laquelle le sens d’un terme peut être révélé par son association à des termes voisins. Les voisins du terme « destruction » sont ici l’« incendie », la « démolition » et la « disparition » qui expriment une idée d’anéantissement (partiel ou complet) de l’immeuble. On ne peut certainement pas affirmer ici que le motel, toujours exploité commercialement malgré la présence de pyrite, satisfait à cette idée d’anéantissement partiel ou complet.

[23] En somme, le juge de la Cour supérieure a choisi la bonne norme de contrôle et l’a appliquée correctement à la décision du TAQ.»

Pour consulter le texte intégral, cliquez ici.

Pour en savoir plus, veuillez contacter l’équipe des Affaires juridiques de l’UMQ :

Me Charlotte Deslauriers-Goulet, conseillère juridique en gestion contractuelle et en accès à l’information, à [email protected] Me Stefanie Wlodarczyk, conseillère juridique en droit municipal, à [email protected] Madame Marie-Pier Savard, stagiaire en droit, à [email protected]

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