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L’annonce de location sur Airbnb constitue un usage qui peut être encadré par le règlement de zonage

Publié le 16 décembre 2019

L’UMQ désire porter à votre attention une décision récente de la Cour municipale de Québec dans la cause Ville de Québec c. Ratté concernant l’encadrement de l’hébergement touristique de courte durée. La Cour municipale de Québec tranche en faveur de la ville et juge qu’elle s’est acquittée de son fardeau en prouvant que la résidence du défendeur était offerte en location. La Cour considère que l’annonce de location est indissociable de la location et constitue donc un usage qui peut être règlementé par le biais du règlement de zonage.

Voici quelques extraits de la décision :

« [1] M. François-Xavier Ratté est propriétaire d’une résidence qu’il offre en location via le site Internet Airbnb. La Ville de Québec (la Ville) lui reproche d’avoir exercé, toléré, permis ou maintenu un usage de résidence de tourisme, alors que cela n’est pas autorisé dans la zone où se situe l’immeuble en question.

[2] M. Ratté demande que l’article 35 du Règlement de l’Arrondissement de La Cité-Limoilou sur l’urbanisme (le Règlement) lui soit déclaré inopposable au motif qu’il est ultra vires. Il prétend que la Ville ne peut régir que les usages qui sont réellement exercés sur son territoire, par opposition aux usages qu’il qualifie de « virtuels ». Selon lui, le fait d’offrir un immeuble en location ne constitue pas un usage, puisqu’il ne s’agit pas d’une utilisation du sol ni d’une construction.

[3] La Ville soutient qu’elle a correctement exercé sa compétence et que son Règlement est entièrement valide. Selon elle, l’offre de location fait partie intégrante de la location et, à ce titre, elle constitue un usage qu’elle a le pouvoir de régir.

[31] L’objectif de la réglementation est on ne peut plus clair, le législateur a choisi d’encadrer l’offre d’hébergement plutôt que l’hébergement en soi, de régir les immeubles dont l’activité principale consiste à offrir ce genre de services et, plus spécifiquement, ceux qui le font de manière publique, pour des périodes n’excédant pas 31 jours, comme c’est le cas en l’espèce. Sa définition de l’usage Résidence de tourisme respecte les règles, elle réfère à l’utilisation principale de l’immeuble et à la destination que son propriétaire a choisi de lui donner.

[32] Contrairement à ce que M. Ratté prétend, un usage ce n’est pas exclusivement ou nécessairement une construction ou une utilisation du sol, il peut aussi s’agir d’une activité ou d’une opération en lien avec l’affectation ou la vocation d’un immeuble.

[33] Un usage c’est d’abord et avant tout l’utilisation qu’une personne fait d’un bien foncier, la fin principale à laquelle elle le destine. En ce sens, l’offre de location constitue bel et bien un usage, que ce soit à titre de vocation principale qu’une personne donne à un immeuble, ou à titre de caractéristique d’un usage plus large qui consiste à louer ledit immeuble. Parce que, quoi qu’on en dise, il est difficile de louer quelque chose sans l’avoir d’abord offert en location. C’est d’ailleurs la raison d’être des sites Internet comme Airbnb qui sont, essentiellement, des plateformes qui permettent aux gens d’offrir leur résidence en location à d’autres personnes.

[37] L’offre de location et la location forment un tout… Sans une offre de location sur Airbnb, il y a très peu de chances de louer à une clientèle qui est de passage dans la ville de Québec. En l’espèce, l’offre de location est donc une caractéristique de la location, un élément distinctif qui est propre à cet usage spécifique.

[38] Dans Côté-Paquin c. Ste-Adèle (Ville de), la Cour d’appel confirme « qu’en offrant la location de chalets […] les appelants exerçaient une activité commerciale assimilable au commerce de l’hôtellerie, ce qui est interdit par le règlement de zonage ». Alors que, dans Bégin c. Québec (Ville de), cette même Cour écrit qu’une distinction « qui porte sur une caractéristique de l’usage » est légale.

[55] La Cour d’appel nous enseigne que « les municipalités doivent bénéficier d’une interprétation large et bienveillante de leurs lois habilitantes de façon à leur permettre d’en réaliser les objets. » Or, l’objectif de l’article 113 de la Loi c’est que les villes adoptent elles-mêmes leurs règlements de zonage. Certes, le législateur leur donne des lignes directrices et il leur impose certaines balises à respecter, mais il leur laisse énormément de latitude, dans un domaine du droit qui est reconnu pour être très vaste.

[56] Le Règlement de la Ville respecte les règles édictées par les différents paragraphes et alinéas de l’article 113 de la Loi. Il classe les usages et spécifie ceux que la Ville autorise et ceux qu’elle prohibe, en fonction de la zone où le bien foncier se situe. Il comporte également des mesures qui visent à répartir certaines activités qu’une personne peut pratiquer sur le territoire de la Ville (en l’occurrence l’hébergement touristique) et prévoit les normes qui leur sont applicables.

[57] En adoptant l’article 35 de son règlement de zonage la Ville avait manifestement comme objectif d’encadrer l’offre d’hébergement touristique de courte durée que constitue une résidence de tourisme et l’activité économique qui vient avec. Pour le Tribunal, il s’agit d’une fin légitime dans le contexte où les logements sont parfois difficiles à trouver pour les citoyens alors que de nouveaux types d’hébergement alternatifs sont offerts aux touristes.

CONCLUSION

[63] À la lumière de la preuve qui lui a été présentée et des représentations que les parties ont faites, le Tribunal conclut que la poursuite a rencontré son fardeau de preuve ; que l’offre de location constitue un usage que la Ville a le pouvoir d’autoriser ou de prohiber par le biais d’un règlement de zonage ; et que l’article 35 du Règlement de l’Arrondissement de La Cité-Limoilou sur l’urbanisme est valide puisqu’il a été adopté dans le respect des limites de la compétence de la Ville. »

Pour consulter le texte intégral, cliquez ici.

Pour en savoir plus, veuillez contacter l’équipe des Affaires juridiques de l’UMQ :

  • Me Stefanie Wlodarczyk, conseillère juridique en droit municipal, à [email protected];
  • Me Charlotte Deslauriers-Goulet, conseillère juridique en gestion contractuelle et en accès à l’information, à [email protected];
  • Me Marie-Pier Savard, conseillère juridique en gestion contractuelle et en droit municipal, à [email protected];
  • Me Claude Bernier, directeur des Affaires juridiques et du Carrefour du capital humain, à [email protected].

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