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Décision d’intérêt: Évaluation foncière –indicateur de la valeur réelle

Montréal, le 15 août 2019 – L’UMQ désire porter à votre attention une décision récente qui propose le critère du taux au pied carré constructible comme étant le meilleur indicateur pour établir la valeur réelle d’un terrain qui a fait l’objet d’un changement de zonage.

Voici quelques extraits de la décision :

« [1] Les recours portent sur l’exactitude de la valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière, rôle 2014-2015-2016 pour la période du 17 août 2016 au 31 décembre 2016, suite à un changement de zonage effectif le 17 août 2016 et, pour le rôle 2017-2018-2019 pour diverses périodes faisant suite à la démolition et la décontamination du site.

[2] La propriété en cause est un terrain vague desservi ayant une superficie de 33 001 pieds carrés appartenant à Les Condominiums le Belvédère Hampstead inc. (le requérant). Une ancienne caserne de pompier présente sur le terrain a depuis été démolie.

[5] Le présent recours fait suite au refus de l’organisme municipal responsable de l’évaluation (OMRÉ) de modifier la valeur de l’unité d’évaluation alors que le requérant demandait qu’elle soit fixée à 2 000 000 $ lors des deux demandes déposées.

[10] Considérant les admissions des parties, qui seront détaillées plus loin, le litige qui subsiste entre elles est de déterminer la valeur réelle de la propriété, après démolition et décontamination pour la période débutant le 25 juillet 2017 en date de référence, soit le 1er juillet 2015 ?

[11] À cette fin, le Tribunal doit donner réponse à la question suivante :

Quel est le meilleur indicateur pour fixer la valeur de l’unité d’évaluation entre, le prix au pied carré construit, le prix au pied carré de terrain et le prix au pied carré constructible en considérant l’analyse de la preuve des parties ?

[12] Le Tribunal retient, tel que le démontre son analyse, le taux au pied carré constructible comme étant le meilleur indicateur pour conclure la valeur réelle de la propriété.

[20] La valeur recherchée par le Tribunal, en fiscalité municipale, est la valeur réelle, définie comme la « valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré », dans les conditions où le vendeur et l’acheteur, par rapport à l’unité d’évaluation :

  • Désirent respectivement la vendre et l’acheter, mais n’y sont pas obligés;
  • Sont raisonnablement informés de son état, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

[21] Pour établir cette valeur réelle, « il faut notamment tenir compte de l’incidence que peut avoir sur son prix de vente le plus probable la considération des avantages ou désavantages qu’elle peut apporter, en les considérant de façon objective ».

[22] Le prix de vente historique peut être reconnu comme un bon indice de la valeur lorsqu’il survient près de la date de référence et qu’il respecte les conditions de l’article 43 de la LFM.

[23] Le Tribunal est d’avis que compte tenu du changement de zonage après l’acquisition, le prix de vente historique ne peut être retenu pour conclure les valeurs recherchées.

Quel est le meilleur indicateur pour conclure la valeur entre :

– le taux au pied carré construit (61 035 pieds carrés selon l’expert de l’intimé);

– le taux au pied carré de terrain (33 001 pieds carrés);

– le taux au pied carré constructible (82 500 pieds carrés).

Le taux au pied carré construit

[24] En principe un terrain s’évalue comme s’il était vacant et disponible pour son UMEPP en date de référence.

[26] Le Tribunal ne peut retenir cet indicateur comme un indice fiable de la valeur puisqu’il ne reflète pas le comportement d’un acheteur avisé au moment de la négociation du prix d’achat.

Le taux au pied carré de terrain

[27] Le taux au pied carré de terrain ne tient pas compte du réel potentiel de chaque vente analysée. Deux terrains ayant la même superficie peuvent permettre deux constructions de superficie totalement différentes selon la densité permise.

Le taux au pied carré constructible

[35] La partie requérante a témoigné tant par son expert que par le représentant du requérant de l’importance de ce qu’il est permis de construire sur la valeur d’un terrain.

[36] Le taux au pied carré constructible permet de rapporter chacune des ventes sur une base commune qui tient compte du potentiel du terrain ce qui, reflète exactement le comportement d’un acheteur avisé.

[37] D’ailleurs la définition de la valeur réelle en fiscalité municipale en fait mention lorsqu’elle précise que :

Sont raisonnablement informés de son état, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

[47] Sur la base des transactions nos 5 et 8 du requérant corroborer par la vente no 2 de l’intimé, le Tribunal retient un taux au pied carré constructible de 54 $ ce qui se traduit par une valeur de 4 455 000 $ pour l’unité d’évaluation. Cette dernière valeur est retenue par le Tribunal comme étant la valeur réelle de la propriété après démolition et décontamination à la date de référence.

[48] Considérant le grand écart entre la valeur déposée et celle obtenue par le Tribunal suite à son analyse individualisée de l’unité d’évaluation du requérant, le Tribunal estime qu’il doit modifier la valeur inscrite au rôle afin d’éviter un préjudice réel, le tout conformément à l’article 144 de la LFM. »

Pour consulter le texte intégral, cliquez ici.

Pour en savoir plus, veuillez contacter l’équipe des Affaires juridiques de l’UMQ :

Me Charlotte Deslauriers-Goulet, conseillère juridique en gestion contractuelle et en accès à l’information, à [email protected]

Me Stefanie Wlodarczyk, conseillère juridique en droit municipal, à [email protected]

Madame Marie-Pier Savard, stagiaire en droit, à [email protected]

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